不動産相続

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千葉市内で「土地・不動産」がからむ相続の注意点を税理士が解説!

今、日本では高齢化社会を背景に相続税が注目を集めています。

日本人の主な相続財産は預貯金、不動産、有価証券ですが、そのうち、不動産の占める割合は約42%と一番多く、相続には「不動産」がからむ場合がほとんどです。

ただし、不動産の相続においては、預貯金や有価証券と違い、その価値が不明確、すぐに処分して現金化出来ない場合があるなどから、遺産の分割のときにうまく相続人間で分けることができずに、トラブルになってしまう事もよくあります。

さらに道路に少ししか面していない土地、他人に貸している土地、賃貸アパート、農地などを所有している場合は、さらに問題が複雑になります。

また、そもそも主な財産が自宅しかない場合もよくあります。

千葉市内で不動産がからむ相続の注意点を、税理士が解説します。

1.不動産が相続のトラブルを起こしやすい5つの理由

 そもそも相続に不動産がからむと、なぜトラブルになりやすいのでしょうか。
そのケースをいくつかあげたいと思います。

◇現金は金額がはっきりしているので分けやすいが、不動産は価額が不明確で分けづらい。

◇賃貸アパートなどの場合は、今後の大規模修繕など将来の負担する金額が心配。

◇長男=本家が、すべての不動産を相続すべきと思っていて譲らない。

◇千葉市郊外に農地や山林を複数所有していて、相続人がその土地を利用するのが困難。

◇不動産を売却して現金化したい人と保有したい人で意見が対立する。

2.簡単計算!千葉市内の土地の相続税評価額はいったいいくら?

ところで千葉市内の住宅地の相続税評価額は、いったいいくら位でしょうか。
ご存知の通り千葉市は、中央区、花見川区、稲毛区、若葉区、緑区、美浜区の6区からなっています。

相続税の土地の評価の基本は、その土地の「面積(㎡)」に国税庁が公表している「路線価」を乗じて計算します。
間口が狭い、奥行が長い、形が不整形などにより、各種補正がありますが、基本は
路線価 × 面積になります。

 

路線価 × 面積(㎡)

 

千葉市内の住宅地のおおよその路線価の目安を記載します。

地域 路線価(㎡あたり) 地区区分
中央区末広3丁目付近 100,000円 普通住宅地区
中央区蘇我3丁目付近 70,000円 普通住宅地区
花見川区幕張本郷2丁目付近 200,000円 普通住宅地区
稲毛区小仲台6丁目付近 100,000円 普通住宅地区
若葉区都賀2丁目付近 92,000円 普通住宅地区
緑区あすみが丘3丁目付近 60,000円 普通住宅地区
美浜区幕張西2丁目付近 130,000円 普通住宅地区

路線価は、一般的な市場価値の8割くらいの水準で設定されています。

例えば、中央区の末広3丁目に300㎡(約90坪)の土地をもっていたら、相続税評価額はおよそ3,000万円になります。(100,000円 × 300㎡ = 3,000万円)
記載した地域は普通住宅地区ですので、商業地の場合は更に単価が高くなる傾向にあります。
(千葉駅のメイン通りの旧三越前は、高度商業地区で㎡あたり94万円になります。)

また、千葉市の面積は271.77㎢と広く、郊外だと路線価の設定されていない地域もあります。
それらは「倍率地域」として、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。
さらに農地などは、特殊な計算をして相続税評価額を計算しますが、郊外の土地なので路線価地域よりは評価額が低くなる傾向にあります。

3. 不動産の相続の争いを避ける3つの方法

(1)遺言書の作成

被相続人が生前に遺言書を作成している場合は、その遺言の通りに相続が確定しますので、遺産分割で揉めることは、かなり少なくなります。
ただし、特定の人にすべての遺産を相続させる内容など、他の相続人の遺留分を侵害してしまっているケースは、トラブルになりやすいので注意が必要です。
遺言書を作成するときは、法的な効力が強い「公正証書遺言」がおすすめです。

(2)代償分割の活用

代償分割とは、特定の相続人が不動産等を相続する代わりに、その相続人が他の相続人に金銭などを支払う方法です。
例えば、遺産がご自宅(3,000万円相当)しかない場合は、長男がその自宅を相続する代わりに、その長男から次男に1,500万円の金銭を支払えば平等に相続することができます。
ただし、この場合でもその長男に支払う金銭がない場合も想定されます。
その場合は、銀行借入か相続発生前であれば生命保険などを活用します。

(3)どのような場合でも共有は避ける

相続で不動産がうまく分けられない場合、最後に行き着くのが「共有」です。
ただし、共有はトラブルを先延ばしにしているに過ぎません。
1人が売却したくても、もう1人がうんと言わない。修繕費はどちらが負担するなど、
トラブルが多くなります。
更に、1人の共有者に相続が発生した時は、その子供の世代に権利が移転するので、
権利関係者が複数になることもあります。
出来るだけ共有は避けて、不動産を分ける必要があります。

まとめ

相続が発生した時の1番のトラブルは何かわかりますか?

また、1番相続税が高くなってしまうのは、どのような場合かわかりますか?

それは、遺産分割が出来ないときです。

遺産分割がまとまらなければ、相続税の大幅な軽減になる「小規模宅地等の特例」や「配偶者の税額軽減」が使えません。 (これらは、遺産を相続する相続人の要件があるため、相続する人が確定しないと適用が出来ません。)

税理士として、遺言がない場合の不動産の分け方の現場を見ていると、結局は相続税評価額を参考にある程度のところで、線引きをして調整するしかありません。
相続人間の調和や妥協は、必ず必要になります。

ちょっとした意見の対立で、親族間で折り合いがつかず、調停や裁判になってしまうのは、金銭的にも精神的にも本当に負担です。

うまく不動産と向かいあって円満な相続を心掛けて頂ければと思います。

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