相続した実家（空き家）を売却するときの税金の注意点
実家を相続したけど、どうしよう？
このように考える人は、多いと思います。
売却するにしても、仏壇の処分や思い出があり、なかなか踏み切れない人も多いと思います。
そのような中、税務的な観点からは、非常に優遇されている税制があります。
それは、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。
＊被相続人とは、お亡くなりになった故人のことです。
これは相続又は遺贈により取得した、一定の要件を満たす被相続人の居住用家屋とその敷地等を譲渡した場合に、その譲渡による利益から３，０００万円を控除できる制度です。
この特例の適用期間は、平成２８年４月１日から令和５年１２月３１日までの売却が対象です。
（令和２年時の適用期間です。今後、法改正により延長される場合もあります。）
空き家の総数は約８５０万戸と年々増加傾向にあり、社会問題となっているため、それを防止するために、平成２８年度の税制改正により創設されました。
この制度は、空き家を相続した人のその後の利用方法（売却 又は 賃貸）などの判断に影響しますので、制度の概要とその注意点を解説したいと思います。
被相続人の居住用家屋（空き家）とは？
被相続人の居住用家屋とその敷地ですが、どのような居住用不動産でもこの特例の適用になる訳ではありません。
次の３つの要件のすべてに当てはまらないといけません。
昭和５６年５月３１日以前に建築された建物であること。
＊昭和５６年５月３１日以前の建物は、「旧耐震基準」で建てられているため、国は新耐震基準の建物を推進しています。
区分所有建物登記がされている建物でないこと。
＊区分マンションなどは、適用対象外です。
相続の開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた人がいないこと。
被相続人の居住用不動産を売ったときの特例を受けるための「要件」とは？
さらにこの特例の適用を受けるための要件を解説します。
まずこの法律の趣旨は、相続した適切な管理の行われていない空き家をなくし、不動産を有効利用することにあるので、次の２つのパターンの売却が対象になります。
A：現在の耐震基準を満たすように、耐震リフォームして売却する。
（昭和５６年５月３１日以前に建築された旧耐震基準の建物を耐震リフォームする）
B：家屋を取り壊し、更地で売却する。
実務的には、耐震リフォームして売却するよりも、家屋を取り壊して売却する方が、コスト的に有利なので、今回はそちらを前提にその他の要件をご案内します。
＜その他の要件＞ ＊主な要件を記載します。
- 売った人が相続又は遺贈により、被相続人の居住用家屋とその敷地等を取得したこと。
- 相続の時から売却の時まで、事業の用、貸付の用、居住の用に供されていたことがないこと。
- 相続の開始があった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売ること。
（令和２年に相続があった場合は、令和５年１２月３１日までです。） - 売却代金が１億円以下であること。
＊共有不動産を譲渡した場合には、各人の共有持ち分に対応した「売却代金の合計」で 判定する必要があります。 - 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
被相続人の居住用不動産を売ったときの特例を受けるための「手続き」とは？
被相続人の居住用不動産を売ったときの特例を受けるためには、次の書類を確定申告書に添付して、確定申告が必要になります。
- 譲渡所得の内訳書
- 売った土地、取壊した建物の登記事項証明書
（相続で取得したこと、建物が取壊されていること、その建物が昭和５６年５月３１日以前に建築されていることなどの証明のため） - 売買契約書の写しなどで売却代金が１億円以下であることを明らかにするもの
- 売った不動産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた
「被相続人居住用家屋等確認書」
（被相続人以外に居住の用に供していた人がいないこと、相続後に事業の用、貸付の用、居住の用に供されたことがないことなどの証明のため）
以上が、家屋を取り壊し、更地で売却した場合の確定申告の必要書類になりますが、その他、被相続人や相続人の戸籍謄本、現地の写真などがあれば、より税務署とトラブルが少ないかと思います。
（注）家屋を耐震リフォームして売却した場合は、これらに加えて耐震基準適合証明書などが必要です。
この確定申告は、納税者が自分でやるのは難しいので、税理士に依頼した方が良いと思います。
空き家を相続した時の注意点
ここまで、被相続人の居住用不動産を売った時の特例の要件や手続きをご案内しました。
この特例を受けられた時は、譲渡利益から3,000万円を控除できるので、税率が２０％（所得税１５％、住民税５％）だとすると、６００万円も売却後の手取り額が変わってきます。
そのため、実際に相続が発生して少しでも売却を考えているときは、以下の点に注意する必要 があります。
相続後に賃貸に出したりしないこと
相続の後に、誰も利用しないからと、とりあえず、賃貸に出した場合には、この特例が受けられなくなってしまいます。
また、別の観点からも昭和５６年以前に建築された建物を賃貸に出すと、修繕やシロアリなどのトラブルも多いと思います。
借家人も簡単には出て行ってもらえません。
賃貸に出す場合は、慎重に判断する必要があります。
また、自ら居住した場合には、この相続した空き家の特例は、受けられませんが、数年後、売却するときは、自ら「居住用財産を譲渡したときの3,000万円の控除」という別の特例を適用できる可能性があります。（その時にその要件を満たしていれば）
古家が建ったまま売却しないこと
相続した不動産の売却を決断した時に、事前にこの特例が適用できるかどうかを確認してから、売却の手続きに入る人は少ないと思います。
他の要件は満たすのに、最後の最後で空き家を取り壊わさずに、売買契約書の締結（古家付きで）をして、譲渡をしてしまう人がいます。
もったいないので、相続した空き家の売却を検討した時は、事前に税理士に相談した方が良いです。
まとめ
「被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の特例」は、平成２８年に出来た制度です。
まだまだ知らない人も多いので、売却を決断した時に一定の手続きをしないで、適用が受けられない人もいます。
不動産の売却が完了して、その翌年の確定申告をする際に、「実は適用が受けられたのに」と気づくこともあります。
売却を検討したら、どのような制度が利用できるのか、事前に税理士に相談した方が良いかと思います。
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