借地権を返すときは、無償（タダ）で大丈夫？
Ｑ：母に相続が発生し、その自宅を相続しました。
その自宅は、「借地権」として地主さんから土地を借りて、両親が家を建てて住んでいました。
この家は老朽化が激しく第３者に売却しようとしても買い手がつきません。
私には自分の家があるので、この借地権を毎月の地代や更新料を支払ってまで維持したいとは思いません。
無償（タダ）でも良いので、地主さんに引き取ってもらおうと思いますが、税金などの問題はあるのでしょうか？
Ａ：老朽化が進んだ建物が存する価値が乏しい借地権を地主に無償（タダ）で返しても課税上の問題はありません。
一方で、本来借地権には財産的な価値があるので、建物の老朽化などの事実のない借地権の無償による返還は、借地人から地主への「贈与」とみなされる可能性があります。
解説
本来、借地権は財産的な価値がある財産なので、それを地主に返すということは、土地（借地権）を地主に売却することと同じ行為になります。
したがって、それが有償（地主からお金をもらう）であれば、譲渡所得税の対象となり、無償（地主からお金をもらわない）であれば、地主がタダで借地権を取得することになるので、「（地主が受贈者として）贈与税の対象となる。」が基本的な考え方となります。
個人である借地人が地主に無償（タダ）で、借地権を返すときの取り扱いについては、それは地主が「個人」か「法人」かにより異なります。
（１）地主が「個人」の場合
親族などでない第三者の地主への無償返還については、課税関係は生じないことになります。
利害関係の対立する第三者間取引（借地人にしてみれば地主に高く買って欲しい）が無償であっても課税関係は生じません。
（２）地主が「法人」の場合
地主が法人である場合には、時価で地主に譲渡したものとして「みなし譲渡所得課税」の対象となるのが基本的な考え方です。
ただし、無償返還することについて、次の「相当の理由」がある場合には、この取り扱いはされないことになっています。
「相当の理由」
- 借地権の設定等の契約書において、将来借地を無償返還することが定められていること。
- その土地の使用目的が、単に物品置き場、駐車場などとして土地を更地のまま使用し、または仮営業所、仮店舗などの簡易な建物として使用していたものであること。
- 借地上の建物が著しく老朽化したこと、その他これに類する事由により、借地権が消滅し、または、借地権を存続させることが困難であると認められる事情が生じたこと。
今回のケースは、建物の老朽化が激しく、買い手がつかない状態なので、地主が個人である場合は、第三者間取引としての無償返還でも課税関係は生じず、地主が法人である場合でも、上記3に該当するものと思われますので、同様に無償返還でも課税関係は生じないことになります。
監修者
税理士法人根本税理士事務所根本 淳一（ねもと じゅんいち）
下町エリア独特の細かい土地の評価を得意とする一方、遺産規模１０億円をこえる大型案件も実績あり。
不動産オーナー様からの相談実績は年間100件以上。
不動産の売却に係る特例の申告はすべて経験。
