住宅取得等資金の贈与税の非課税を税理士がわかりやすく解説

「子供が結婚したので、家の購入資金を贈与したい！」
そう思うご両親は多いと思います。

このような場合、ふつうにその分の現金を贈与してしまうと贈与税が課税されてしまいます。
それでは、贈与税がかからず、その資金を子供に渡す方法はあるのでしょうか？
また、いくらまで贈与税がかからずに子供に資金を渡すことが出来るのでしょうか？

そのとき、１番最初に検討する制度が「住宅取得等資金の贈与税の非課税」です。

その「住宅取得等資金の贈与税の非課税」のメリットとデメリット、注意点などを税理士が解説したいと思います。

１．「住宅取得等資金の贈与税の非課税」の制度について

概要

平成２７年１月１日から令和３年１２月３１日までの間に、父母や祖父母などの「直系尊属」からの贈与により、子や孫が、「自分の居住用家屋（新築、中古、増改築など）」の対価に充てるための金銭を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、次の非課税限度額までの金額について、贈与税が非課税となります。

非課税限度額

非課税の限度額は、次の表の通り、その家屋が省エネ住宅等か否か、また、その家屋の取得等の契約（建築請負契約、売買契約など）に係る消費税等の税率が１０％か否かにより区分されています。

①「下記②以外」の場合

②住宅用の家屋の新築等に係る対価等の額に含まれる消費税等の税率が１０％である場合

受贈者（贈与受けた人）の要件

この制度には、贈与を受けた子や孫の年齢が２０歳以上であることや、贈与年の合計所得金額が2,000万円以下のなどの各種要件がありますので、国税庁HPなどで事前によく確認しましょう。
特に気を付けたい要件に、「贈与を受けた年の翌年３月１５日までにその家屋に居住すること又は同日以後その家屋に居住することが確実であると見込まれること。」というものがあります。

贈与税の申告が必要

「住宅取得等資金の贈与税の非課税」の適用を受けるためには、贈与を受けた年の翌年２月１日から３月１５日までの間に贈与税の申告書を所轄税務署に提出する必要があります。
添付する資料は、親子の繋がりがわかる戸籍謄本、不動産の登記簿謄本、不動産の建築請負契書（新築の場合）や不動産の売買契約書（中古の場合）などです。

２．「住宅取得等資金の贈与税の非課税」の注意点（中古物件を購入する場合）

ここまで、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」の主な概要を書いてきました。
ここから、この制度の注意点を説明したいと思います。
基本的にこの制度は、贈与をした年にお金を動かし、不動産登記を行います。
そして、その翌年になって贈与税の申告をするため、申告する段階になって書類を準備していたら、要件を満たしてない！？贈与の金額を間違えた！？ということがありえます。
更地に新築を建築する場合は、比較的問題となることは少ないと思いますが、問題は中古物件の場合です。
まず、中古物件の場合は、２０年以内（耐火建築物の場合には２５年以内）の築年数という条件がありますが、次の２点にも注意が必要です。

（１）個人間売買の場合

例えば、他人から中古マンションを購入する場合で、令和２年９月１日に売買契約を締結し、９月３０日に決済予定、その間に贈与を実行しようとする場合、適用できる非課税限度額はいくらでしょうか？
消費税が１０％になったのは、令和１年１０月１日です。
契約は、令和２年９月１日なので、上の表で「含まれる消費税等の税率が１０％である場合」を見て、省エネ等住宅であれば１，５００万円、それ以外であれば１，０００万円としてしまいそうです。
実は不動産を個人から個人が購入する場合の「個人間売買」には、消費税はかかりません。
その結果、非課税限度額は、①の表（「下記②以外」の場合）に該当し、省エネ等住宅であれば１，０００万円、それ以外であれば５００万円になります。

（２）省エネ等住宅に該当するか否か

「省エネ等住宅」か「左記以外の住宅」かという点も間違えやすいです。
省エネ等住宅に該当するのであれば、「住宅性能証明書など」の書類を贈与税の申告書に添付しなければなりません。
新築であれば、これらの書類は建築している住宅メーカーが出してくれますので、それを前提に「省エネ等住宅」として申告を行うことができます。
問題は、またまた中古のときです。
中古で購入する場合には、「住宅性能証明書など」の「その調査を完了した日」がその購入の日の前２年以内又は購入の日以降という細かい要件があります。
例えば、１０年前に建築された、その時は省エネ等住宅に該当したマンション等でも、中古で購入する現在からみて、その調査の日が２年を超えた過去のものであるときは、適用になる非課税限度額は、「左記以外の住宅」欄の金額になります。

３．「住宅取得等資金の贈与税の非課税」の注意点（ご両親に相続があった場合）

相続税には、「小規模宅地等の特例」という制度があります。
故人のご自宅や賃貸アパートなどの敷地であれば、相続人の相続の後の必要度合いを考慮して、相続税申告の際に土地の評価額を減額してくれる制度です。

なかでも故人のご自宅の敷地についは、一定の要件を満たした相続人が相続すればその土地の相続税評価額が８０％減額になります。

それでは、その一定の要件を満たした相続人とはどのようなものでしょうか？

1. まず第１は、故人の「配偶者」が取得した場合です。
2. 次は、その故人と「同居していた親族」が取得した場合です。
3. そして最後が故人と「別居の親族」が取得した場合ですが、それにはさらに、次の要件があります。
   いわゆる「家なき子特例」と言われるものです。
   • 故人に配偶者がいないこと
   • 故人と同居していた相続人がいないこと
   • 相続開始前３年以内に日本国内にある取得者、取得者の配偶者、取得者の三親等内の親族などの所有する家屋に居住したことがないこと。
     （つまりは、その相続人やその相続人の配偶者などがマイホームを所有しておらず、かつ、そこに住んでないことが要件です。）
   • その他一定の要件があります

つまり、住宅取得等資金の贈与により、子供を持ち家ありにしてしまった結果、ご両親の相続の際に小規模宅地等の特例が適用できなくなってしまう可能性があります。

４．まとめ

「住宅取得等資金の贈与税の非課税」は、親（祖父母）から子供（孫）に財産を移転できるためとても有効なものです。
相続を考えた場合でも、「相続時精算課税制度」と違い、贈与者の相続の際に、贈与した金額を相続財産に加算する必要もありません。

その反面、先に贈与を実行し、しばらくたった翌年の贈与税の申告の際に改めて書類を集めてみると要件を満たしていなかった、非課税となる金額を間違えたなどのトラブルもあります。

また、親の相続の際に子供を持ち家ありにしたばかりに「小規模宅地等の特例」が使えないなどのデメリットもあります。

「住宅取得等資金の贈与税の非課税」を実行する場合には、事前に税理士とよく相談してから実行しましょう！

監修者

税理士法人根本税理士事務所根本　淳一（ねもと　じゅんいち）

専門は相続税と不動産税務。
下町エリア独特の細かい土地の評価を得意とする一方、遺産規模１０億円をこえる大型案件も実績あり。
不動産オーナー様からの相談実績は年間100件以上。
不動産の売却に係る特例の申告はすべて経験。