Q:不動産投資が相続税の節税になると聞きましたが、どのくらい節税になりますか?

A:これは相続税法上の「現預金」と「土地・建物」との評価方法の差によるものです。
基本的に現預金は、その実額で評価されるのに対して、土地や建物はそれぞれ「路線価」や「固定資産税評価額」で評価されます。
例えば、被相続人が3億円の現預金を保有していて亡くなった場合は、ズバリこの3億円が相続税の評価額となり、この3億円に対して相続税が課税されます。
このとき相続人が子供1人の場合の相続税額は約9,200万円となります。

ではこの3億円で1.5億円の土地を購入して、その上に1.5億円で賃貸アパートを建てたときの相続税評価額はどうなるでしょうか。

①土地について

土地については、路線価で評価されます。路線価はおよそ実勢価格の80%で設定されていますので、1.5億円×80%=1.2億円の評価額となります。
また貸家建付地(アパートの敷地としての評価減)の評価により、1.2億円×80%(概算)=9,600万円の評価額に下がります。
更にアパートの敷地について、小規模宅地の特例の適用の要件を満たした場合は、50%の減額(貸付事業用宅地等として200㎡まで)があり4,800万円の評価額まで下がります。

②建物(賃貸アパート)について

建物については、固定資産税評価額で評価されます。
固定資産税評価額は、建築費用の1.5億円の約50%の7,500万円程度の評価額になります。
更に借家権割合の30%が控除され、7,500万円×70%=5,250万円が相続税評価額となります。
このように3億円の現金が賃貸アパートに変わることで、相続税評価額が3億円から1億50万円(4,800万円(土地)+5,250万円(建物))の評価額まで下がりました。

1億50万円の評価額の場合の相続税額(先ほどと同じ子供1人の場合)は約1,200万円となり、現預金の場合に比べて8,000万円も納税額が減額されました。

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