「区分登記」から「共有登記」に変更した場合の小規模宅地等の特例について
Ｑ：自宅の建物を「区分登記」から「共有登記」に変更することで「小規模宅地等の特例」を受けることができますか？
私と母が居住している二世帯住宅は建物が「区分登記」されていて、１階が母の名義で母が居住し、２階は私の名義で私たちの家族（私、夫、子供）が居住しています。
土地は、母の名義です。
母に相続があった場合の相続税について税理士に相談したところ、今の状態では相続税の優遇規定である「小規模宅地等の特例」を全く受けることができないと言われました。
この場合に、建物を「区分登記」から「共有登記」に変更することができれば、一転して、小規模宅地等の特例を受けられると聞きましたが、どのように行えばよいでしょうか？
Ａ：今の状態では小規模宅地等の特例を受けることはできませんが、建物を区分登記から共有登記に変更できれば、土地全体について特例の適用を受けることができます。
区分登記を共有登記に変更する手続きを「区分建物合併登記」と言います。
この区分建物合併登記は、合併しようとする建物の所有者が異なる場合は行うことができず、それぞれが共有の場合は持ち分が同じであることが必須条件のため、合併登記に先立って、贈与や売買等によりそれぞれの建物の持ち分をそろえる必要があります。
解説：小規模宅地等の特例は、まず被相続人が居住していた建物の敷地に適用することができます。
この場合に建物が共有登記であれば、建物のすべてを被相続人の居住用と考えることが認められるため、その敷地すべてについて特例を適用することができます。
一方で、今回のケースのように区分登記されている建物については、１階と２階をそれぞれ別々の建物と考えることとなるため、母が居住している１階部分に対応する敷地だけが、被相続人の居住用として特例の対象となります。
小規模宅地等の特例は、次に取得した相続人の要件があります。
まず配偶者や同居親族が特例の対象になり、その両方がいない場合は、「家なき子特例」として、持ち家のない子供が対象となります。
これを今回のケースに当てはまると、２階部分を所有しているあなたが「持ち家あり」と判定されるため、結果として、敷地のすべてについて、小規模宅地等の特例の適用が受けられないことになってしまいます。
ここで、仮に、建物を「区分登記」から「共有登記」に変更することができれば、被相続人の居住用建物の敷地を、同居親族が取得することとなり、一転して敷地のすべてについて特例の適用を受けることができることとなります。
この登記の変更は「区分建物合併登記」と呼ばれ、土地家屋調査士が行う業務になります。
ただし、この区分建物合併登記は、それぞれの建物の所有者が同じで、かつ、持ち分が同じでないと行うことができません。
今回のケースでは、１階が母の単有、２階が子の単有と所有者が違うため、現状のままでは区分建物合併登記を行うことができません。
そこで「１階・２階ともに母と子の２分の１ずつの共有にする。」または、「２階を子→母として母の単有とする。（あるいは１階を母→子として子の単有とする。）」ことで、区分建物合併登記を行うことができることとなります。
ただし、この母と子の間における土地の所有権の移動は、贈与や売買によることとなるため、その移動に伴って贈与税や譲渡所得税が発生する可能性があることに注意が必要です。
また、相続開始直前に行った場合は、租税回避行為として税務署より否認されるリスクもありますので、その実行にあたっては、事前に相続実務に精通した税理士に相談して進めた方がよいでしょう。
監修者
税理士法人根本税理士事務所根本 淳一（ねもと じゅんいち）
下町エリア独特の細かい土地の評価を得意とする一方、遺産規模１０億円をこえる大型案件も実績あり。
不動産オーナー様からの相談実績は年間100件以上。
不動産の売却に係る特例の申告はすべて経験。
