市川市・江戸川区で不動産のお持ちの方へ
不動産の価額はその土地が面している「道路の価値」と「土地の形」によって決まると言っても過言ではありません。
相続税法上も、その土地が面している道路の「路線価」に「面積」を乗じて、相続税評価額を計算します。
市川市、江戸川区は細い路地や不整形な宅地が多く、減額要因がある土地が数多くあります。
大胆な言い方をしてしまえば、4ｍ以上の公道（国道、県道、区道など）に面した、形の整った四角い土地をお持ちでない場合は、相続税の評価にあたり、各種の評価減がある場合が多いです。
1つずつ解説していきたいと思います。
道路について
建物を建てる際は、接道義務というものがあり「建築物の敷地は4ｍ以上の道路に2ｍは接しなければならない」という絶対的なルールがあります。
実は4ｍとはけっこう広く、車がすれ違える程度の幅になります。
そうすると、「あれウチの前の道路は4ｍないぞ」「ウチの前の道路は私道で、持ち分は数人で持ち合っている」「道路どころか通路のようなものにしか面していない」
などの方が多数いるかと思います。
厳密に言えば、接道義務とは「建築基準法上の道路に、2ｍ接しなればならい」とされており、「建築基準法上の道路」とは、主に次の3つを言います。
- 昔からある道路で、幅員が4ｍ以上のもの
- 昔からあるが、幅員が4ｍ未満しかない道路（「42条2項道路」という）
- 近年設けられた幅員4ｍ以上の道路で、役所の認定を受けたもの(「位置指定道路」等がある)
幅員が4ｍ以上の道路法上の道路。 |
1については、道路法による道路に該当するものが多く、一般的に「公道（国道、都道、区道など）」と呼んでいます。 |
手前の宅地については、 セットバックが完了している42条2項道路 |
2の「42条2項道路」については、「みなし道路」とも呼ばれ、将来に建替えなどがある際、その道路の中心線より2ｍセットバック（下がる）しなくてはなりません。 （セットバックすることで、将来的に4ｍの道路とします。） 将来的にセットバックが必要であるため、一定の減額があります。 |
複数の新築戸建販売の現場などで、よく見かける位置指定道路。 |
3の「位置指定道路」とは、複数の新築戸建て住宅などを開発する際に、建築基準法上の道路として都道府県や市町村から認定を受けた図のような私道です。 Ａ・Fについては公道に面していますが、Ｂ・Ｃ・D・Fについては、位置指定道路にしか面していないことになり、減額の対象になります。 （一般的な販売価額についてもＡ・Fが1番高いはずです。） |
 建築基準法上の道路でなく、 通路にしか面していない建物があることも・・・
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4上記①～③が主な建築基準法上の道路ですが、場合によっては、建築基準法上の道路でない「通路」のような道にしか接していない宅地もあります。 そのような宅地は、再建築が難しく、一般的な流通価額も著しく低くなるため、相続税の財産評価においても「無道路地」として、大きな評価減があります。 |
土地の形について
土地の形は2つとして同じものがございません。
「間口が狭い」「奥行が長い」「形がいびつ」などさまざまだと思います。
これらについて、「間口狭小補正率」「奥行長大補正率」「不整形地補正率」など
各種の減額補正がございます。
埋蔵文化財包蔵地域について
埋蔵文化財包蔵地域とは、土器や埴輪などの文化財が埋もれている土地のことです。
皆さんのお住まいの地域が埋蔵文化財包蔵地域に該当する場合には、その発掘調査の義務や建築の制限などを受けることになります。
そして、この発掘費用は、土地の所有者が負担することになります。
市川市は、縄文時代の昔より栄えた地域で、市川市内には、「堀之内貝塚」「姥山貝塚」「曽谷貝塚」など多数の貝塚があります。
江戸川区にも「上小岩遺跡」「鹿島山貝塚」「五分一貝塚」などの多数の貝塚があります。
（計13か所が江戸川区役所のホームページで公表されています。）
被相続人の所有する土地が埋蔵文化財包蔵地域に該当する場合には、相続税の財産評価において、土地の評価額から発掘調査にかかる費用の80％を控除できるなど一定の控除があります。
都市計画道路予定地について
都市計画道路予定地とは、将来道路用地として買収される予定の土地のことです。
都市計画道路予定地は、建物の建築について、階数や高さ、構造に制限を受けるために相続税の財産評価において、一定の減額をすることができます。
市川市・江戸川区内のご所有されている土地が、「都市計画道路予定地」に該当するかどうかは、江戸川区役所、市川市役所のホームページ又は、「都市計画施設図」により確認できます。
これまで市川市・江戸川区の特徴を書かせて頂きましたが、土地については同じものが2つとなく、土地の評価について様々な減額要因がございます。
ぜひ相続税の土地評価に詳しい、相続税専門の根本税理士事務所へご相談ください。
