借地・貸地の評価

1. 借地・貸地の相続評価

借地、貸地の相続評価はどのように算出すればよいのでしょうか？算出方法は下記のようになります。

1 【借地の相続評価額】　土地の評価額×借地権割合

例：１億円の評価額で借地権割合が６０％の場合　→　１億円×６０％＝６０００万円

上記のように借地権割合が６０％の場合は借地権者の相続評価額は６０００万円となり、この金額が相続税の課税対象となります。一般的には、地価の高い地域ほど借地権割合も高くなり、商業地では７～８割、住宅地では6割程度の場合が多いようです。

2 【貸地の相続評価額】　土地の評価額×（1ー借地権割合）

3 【貸家建付地】　土地の評価額×（1ー借地権割合×借家権割合）

2. 借地権割合を確認する方法

では、借地権割合はどのように算出すればよいのでしょうか？
借地権割合は国税局のＨＰの財産評価基準（路線価図・評価倍率表）の中に掲載されております。

3. 借家権割合とは？

借家権割合とは、建物の借家権の割合のことで、相続税の計算をする場合の借家権割合は、国税庁が公示する財産評価基本通達によって、一律30パーセントと決められています。

4. 借地権は土地評価明細書へどのように記載するのか

借地権を使用する場合の土地評価明細書の記載方法と具体例をご説明します。大部分は通常の書き方と大差ありませんが、何点か注意するべきポイントがあります。

1 フォーマットを国税庁からダウンロード

借地権の土地評価明細書には、一定のフォーマットがあります。まずは国税庁HPから、その書式をダウンロードしましょう。
https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/hyoka/annai/1470-05.htm

2 土地評価明細書の必要情報を記載する

評価明細書を記載するにあたり、必要な情報は以下の資料で確認することができます。
(2.1) 土地の登記簿
法務局で取得できます。
(2.2) 路線価図
HPで確認できます。http://www.rosenka.nta.go.jp/
(2.3) 調整率表
評価明細書と同様、国税庁HPでダウンロードできます。

3 これらの資料が揃ったら、この資料をもとに、評価明細書を記載していきます。

各項目を、該当の番号の資料から転記していきます。

5. 注意点

■借地権を相続した場合の承諾料や更新料について

借地権を相続した時に地主さんから名義書き換え料などを要求される場合もあるようですが、借地権の相続は譲渡に該当しない為、地主さんへの承諾料や更新料等の支払いは不要です。 地代、契約期間等契約の内容はそのまま継承されますので新たに賃借契約を取り交わす必要はありません。

■地主さんが亡くなった場合

地主さんが死亡した場合も借地権の相続と同じように地主さんの相続人が借地契約上の貸主の地位を相続します。 その際今まで権利義務関係の全てが一括して相続人に継承されますので借地権は影響を受けませんので契約内容も変わりません。

■底地が第三者に売却された場合

地主さんが相続税の納税の為に底地を第三者へ売却した場合、新たな地主さんに借地権を対抗する為には下記の二つの要件が必要となります。

• 借地人により建物の登記がなされている事
• 建物が借地上に存在している事